Choisir le bon type de bail commercial pour son entreprise.

L’immobilier représente une part essentielle des dépenses d’une entreprise et constitue un levier stratégique pour assurer son développement. Parmi l’ensemble des responsabilités des gestionnaires immobiliers, le choix du bon type de bail commercial est un élément fondamental pour garantir une implantation pérenne et adaptée aux besoins de l’entreprise.

Pour bien comprendre les droits et obligations de chaque partie, il est nécessaire de maîtriser les différentes catégories de baux commerciaux et leurs implications. Cet article vous guide à travers les principales options disponibles et leurs spécificités afin de vous aider à faire le choix le plus pertinent pour votre projet.

Définition du bail commercial et statut des baux commerciaux

Un bail commercial est un contrat signé entre un bailleur et un locataire, permettant à ce dernier d’exploiter un local commercial pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce type de bail est régi par le statut des baux commerciaux, qui encadre notamment le droit au renouvellement du contrat, la modalité de révision du loyer et la répartition des charges entre les parties.

Contrairement aux baux d’habitation, le bail commercial confère au locataire une protection juridique renforcée, notamment à travers le droit au renouvellement et une réglementation stricte des conditions de résiliation. Toutefois, la gestion d’un tel bail nécessite une bonne connaissance des règles en vigueur, notamment en ce qui concerne la clause d’échelle mobile, qui peut impacter l’évolution du loyer en fonction d’indices économiques.

Louer un local commercial : quel choix de bail commercial ?

Avant de louer un local commercial, l’entrepreneur doit choisir un bail adapté à ses besoins et à son projet d’activité. Plusieurs critères entrent en jeu, notamment: 

• La durée de l’engagement, 
• les modalités de révision du loyer, 
• la possibilité de sous-location
• les obligations liées à la prise de possession des lieux.

Le choix du bail dépend aussi de la stratégie financière et de l’évolution prévisible de l’activité. Une entreprise en phase de lancement pourra privilégier un bail dérogatoire ou un bail précaire, offrant une flexibilité accrue. En revanche, une société bien établie préférera un bail commercial classique, garantissant une stabilité sur le long terme.

Projet de bail : bien anticiper son engagement

Lorsque l’on envisage la signature d’un bail commercial, il est essentiel d’anticiper tous les aspects du contrat afin d’éviter les mauvaises surprises. Il convient notamment d’examiner en détail les clauses relatives à la répartition des charges, à la tacite reconduction du bail, ainsi qu’aux conditions de résiliation anticipée.

Un bon projet de bail doit prendre en compte la capacité financière du locataire, la faisabilité de l’exploitation du local commercial et la possibilité d’adapter les lieux en fonction des besoins de l’entreprise. Une analyse approfondie des obligations du bailleur et du locataire permettra de sécuriser au maximum cet engagement contractuel.

Le bail commercial classique : une location sécurisée pour 9 ans

Le bail commercial classique, couramment appelé bail 3/6/9, est le plus répandu en France. Il impose une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans, d’où son appellation. Cette structure permet un certain équilibre entre la sécurité d’occupation pour le locataire et la garantie de revenus stables pour le bailleur.

Les avantages du bail commercial classique

Le principal avantage du bail commercial réside dans la protection juridique qu’il offre au locataire, notamment grâce au droit au renouvellement et aux règles strictes qui encadrent la fixation et la mise en œuvre de l’augmentation des loyers. Toutefois, cette rigidité peut aussi être un inconvénient pour certaines entreprises, qui doivent s’assurer de leur capacité à honorer leurs engagements sur plusieurs années.

Les propriétaires sont eux assurés d’un revenu régulier sur une période définie.

Autre point important : la conclusion d’un bail commercial impose certaines formalités, notamment la réalisation d’un état des lieux détaillé avant l’entrée dans les locaux. Ce document permet d’éviter d’éventuels litiges en fin de contrat et doit être signé en présence des deux parties. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut être mandaté pour établir un état des lieux contradictoire.

Les inconvénients du bail 3/6/9 

Le loyer, fixé pour une période relativement longue, peut être désavantageux en cas de variation rapide du marché immobilier. De plus, la résiliation classique n’est possible qu’aux échéances triennales. 

Il est donc important de ne manquer aucune échéance, au risque de voir son budget impacté pour 3 années supplémentaires. Il est alors intéressant de s’équiper d’un logiciel de gestion des baux pour vous alerter automatiquement.

Le bail dérogatoire : une flexibilité pour tester une activité

Le bail dérogatoire est une option intéressante pour les entreprises souhaitant tester un marché ou un local commercial sans s’engager sur une durée trop longue. D’une durée maximale de 3 ans, ce type de bail permet une plus grande souplesse en termes de résiliation et d’évolution de l’activité.

Ce bail est particulièrement adapté aux pop-up stores, aux enseignes saisonnières ou encore aux commerces en phase de test.

Les avantages du bail dérogatoire

Son principal atout réside dans la liberté offerte aux parties concernant la fixation du loyer, qui n’est pas soumis aux contraintes des baux classiques. Les locataires peuvent  alors espérer un loyer plus bas par rapport à la signature d’un bail commercial.

Le bailleur, lui, peut fixer librement le loyer car ils ne sont pas soumis à un plafonnement.

Toutefois, il est important de noter que ce contrat ne confère pas de droit au renouvellement et qu’une fois le délai de 3 ans écoulé, un bail commercial classique devra être signé pour prolonger l’exploitation des lieux.

Les inconvénients du bail dérogatoire

• Les locataires ne disposent pas de la propriété commerciale du local loué. (Droit réservé au bail commercial)
• Les locataires ne bénéficient donc pas du droit au renouvellement et ne peuvent pas non plus prétendre à des indemnités d’éviction.
• Les propriétaires peuvent résilier le bail à tout moment.

Les propriétaires privilégiant les baux dérogatoires prennent le risque de faire face à des périodes d’inoccupation plus fréquentes.

Le bail commercial précaire : Le choix de la flexibilité

Le bail commercial précaire, appelé aussi plus simplement « bail précaire » permet au locataire de louer un local dédié à une activité commerciale pour une durée maximale de 24 mois.

La principale différence avec le bail dérogatoire est la protection juridique du preneur qui a droit à un renouvellement automatique du bail à l’expiration de la durée prévue si le propriétaire ne s’y oppose pas.

Les avantages du bail commercial précaire :

• Une protection juridique renforcée pour les locataires.
• Utile pour tester un concept ou un emplacement.

Les inconvénients du bail commercial précaire :

• Une durée maximale limitée à deux ans, ce qui peut être limitant dans le cas du lancement d’un activité.
• Le propriétaire peut s’opposer au renouvellement automatique à la fin du bail initial.

Le bail professionnel : Le type de bail adapté aux professions libérales

Le bail professionnel est spécifiquement conçu pour les professions libérales et les activités non-commerciales, telles que les cabinets médicaux, les bureaux d’avocats, les architectes, etc.

Conclu pour une période minimale de 6 ans, il n’est soumis à aucune règle particulière concernant la fixation du loyer. Au terme, il est reconduit tacitement pour la même durée que le bail initial.

Les avantages du bail professionnel :

• En l’absence de droit au renouvellement, le bail professionnel permet aux bailleurs de ne pas renouveler le contrat sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.
• Le preneur quant à lui peut décider de partir à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois.
• Il autorise la colocation, ce qui peut être pratique notamment dans le cas d’un cabinet d’avocats par exemple.

Les inconvénients du bail professionnel :

• Si le preneur peut résilier le bail professionnel à tout moment, le bailleur lui n’a pas le droit de le résilier en cours de vie, ce qui peut s’avérer contraignant.
• Le bail professionnel est exclusivement limité aux professions libérales, réglementées ou non.

Le bail emphytéotique : Le type de bail adapté aux terrains à fort potentiel

Le bail emphytéotique est un type de bail plus rare et spécifique à certains secteurs, notamment l’agriculture et les terrains à fort potentiel de développement.

Il est conclu pour une durée très longue : 18 ans au minimum jusqu’à 99 ans. Le locataire (ou emphytéote) est quasiment propriétaire du bien loué sur la période que couvre le bail.

Les avantages du bail emphytéotique :

• Les droits du preneur sont les mêmes que s’il était propriétaire. Il pourra notamment hypothéquer le bien.
• La cession du bail à un autre tiers ou en sous-location est autorisée. La durée de cession ne pourra alors pas excéder la durée maximale du bail initial.
• Le loyer (appelé « canon emphytéotique ») est très bas, il est donc généralement considéré comme symbolique.

Inconvénients du bail emphytéotique :

• Le preneur n’a pas le possibilité de revendre le bien.
• Le locataire est responsable de la dévalorisation du bien. Au contraire, il ne recevra pas d’indemnité si les modifications apportées augmentent la valeur du bien initial.
• Le passage devant un notaire est obligatoire pour un bail emphytéotique.

Diagnostics obligatoires et état des lieux avant la signature du bail

Avant la conclusion d’un bail, plusieurs formalités administratives doivent être accomplies. Parmi elles, la réalisation des diagnostics obligatoires, incluant notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, ainsi que les contrôles des installations électriques et de gaz. Ces documents permettent d’informer le locataire sur l’état général du local commercial et sur ses performances énergétiques.

Un état des lieux détaillé est également indispensable avant l’entrée du locataire. Il décrit avec précision l’état du bien loué et sert de référence en cas de dégradation constatée à la sortie. Pour garantir son authenticité, ce document peut être rédigé en présence d’un commissaire de justice, qui attestera de son exactitude.

FAQ – Tout savoir sur les types de baux professionnels

Quels sont les différents types de baux commerciaux ?

Les principaux baux commerciaux sont le bail commercial classique (bail 3/6/9), le bail dérogatoire, le bail professionnel, le bail emphytéotique, ainsi que le bail mixte, qui permet de combiner un usage résidentiel et professionnel.

C’est quoi un bail 3/6/9 ?

Le bail 3/6/9 est un bail commercial classique d’une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans. Il permet au locataire d’exercer une activité commerciale en toute sécurité tout en bénéficiant d’un droit au renouvellement du bail.

Quel est le bail le plus courant pour un bien commercial ?

Le bail 3/6/9 est le plus répandu en raison de la protection juridique qu’il offre aux locataires, tout en garantissant au bailleur un revenu locatif stable sur une durée minimale de 9 ans.

Qui peut signer un bail commercial ?

Un bail commercial peut être signé par une personne physique (auto-entrepreneur, artisan) ou une personne morale (SARL, SAS, etc.).

Pour bien choisir le type de bail commercial adapté à son bien immobilier, il est essentiel de prendre en considération les spécificités de chaque type de contrat.

Chaque choix de type de bail offre des avantages et des inconvénients, et il est primordial pour les propriétaires et les locataires de bien comprendre les implications de chaque option. La décision finale dépendra des besoins spécifiques de l’entreprise, de sa stabilité financière, de ses projets à long terme et de sa volonté de s’engager sur une durée donnée.