Bail commercial : tout savoir sur la révision triennale

C’est une notion que l’on peut confondre avec l’indexation annuelle du loyer, la révision triennale du bail commercial est une étape importante dans la gestion de ses baux commerciaux.

La révision triennale permet d’ajuster le loyer d’un bail commercial en fonction de l’évolution du marché, elle peut se baser sur les indices d’évolution des loyers, comme l’ILC par exemple. Etant encadrée par la loi, elle se doit de respecter certaines règles.

Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur la révision triennale des baux commerciaux et des conseils pour mener à bien vos négociations.

Le bail commercial : définition et caractéristiques

Le bail commercial est un contrat qui lie un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur). Il concerne les locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales.

Le bail commercial est aussi appelé couramment « Bail 3/6/9 » car il est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans qui peut être dénoncée au terme de chaque période triennale, au 3ème, 6ème et 9ème anniversaire de la signature du bail.

Sauf mention contraire dans le contrat de bail, le bail commercial est prolongé tacitement et indéfiniment si ni le bailleur, ni le preneur ne se sont manifestés à l’issue des 9 ans. Il n’y a alors pas de nouveau contrat et la location se poursuit selon les modalités déjà en vigueur.

Le montant du loyer est fixé librement au moment de la signature du bail, mais il peut être révisé tous les trois ans, la fameuse révision triennale qui nous intéresse dans cet article.

La révision triennale : principe et modalités

La révision triennale permet au locataire et au bailleur de réajuster le loyer en fonction de l’évolution du marché immobilier, de la valeur locative du bien et des indices de référence. Elle s’applique obligatoirement à tous les baux commerciaux. La révision triennale ne peut être enclenchée qu’à la demande de l’une des parties prenantes et sous certaines conditions.

Comme son nom l’indique, la révision triennale du loyer peut avoir lieu 3 ans après l’un des évènements suivants :

• L’entrée du locataire dans les locaux
• La date de renouvellement du bail
• La précédente révision du loyer

La révision du loyer peut alors s’effectuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence indiqué dans le contrat de bail. Il existe 3 indices de référence pour les baux commerciaux :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC)
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
• L’indice des coûts de la construction (ICC)

Ces indices sont publiés chaque trimestre par l’INSEE.

La révision triennale du bail commercial est soumise à certaines règles.

Elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence entre la date de révision et la date fixée dans le bail.

Par exemple, si le loyer initial a été fixé au T4 2019 et indexé sur l’indice ILC et que la révision triennale a lieu au T4 2022, le loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 7,8%%, correspondant à la variation de l’indice ILC entre le T4 2019 et 2022.

En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer révisé, il est possible de recourir à un expert. Celui-ci sera chargé de déterminer le nouveau loyer en prenant en compte les caractéristiques du local, le marché immobilier local et les indices de référence.

Comment demander une révision de loyer ?

Pour le bailleur comme pour le locataire, la demande de révision triennale du loyer doit être effectuée via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte de commissaire de justice. Elle doit obligatoirement faire mention du montant du nouveau loyer sous peine de nullité.

L’acceptation n’est soumise à aucune règle. Le simple fait de payer le loyer demandé vaut comme une acceptation.

Gérer ses baux commerciaux : les bonnes pratiques

La gestion des baux commerciaux et de leurs révisions triennales est une tâche complexe. Elle nécessite à la fois des connaissances en immobilier et en droit mais également impose une bonne organisation pour ne manquer aucune échéance.

Voici quelques conseils pour bien gérer vos baux commerciaux :

Connaître les règles et les obligations

Il est primordial quand on est amené à gérer des baux commerciaux de se familiariser avec la règlementation en vigueur. Ainsi vous serez au fait des obligations contractuelles et légales notamment liées à la révision triennale. Une solution comme GAC Immo Fleet peut vous aider en inventoriant l’ensemble de vos baux et en vous donnant accès en quelques clics aux clauses et avenants qui vous intéressent.

Établir un contrat clair et précis

Le contrat de bail commercial doit être rédigé avec attention et précision, en veillant à mentionner tous les éléments importants, tels que la durée du bail, le montant du loyer, les charges locatives, les modalités de révision triennale, etc.

Bien évaluer le montant du loyer au départ

Le loyer est fixé en fonction de plusieurs critères, tels que la localisation, la taille et les caractéristiques du local, ainsi que l’état du marché immobilier local. Il est important de s’assurer que le loyer est en adéquation avec ces critères, ce afin d’éviter tout coût supplémentaire qui peuvent impacter votre budget pendant au minimum 3 ans.

S’équiper d’un logiciel de gestion ne plus faire d’erreurs

Il est important d’anticiper la fin du bail et de prendre les mesures nécessaires pour éviter tout conflit avec le propriétaire. Il est également recommandé de prévoir une période de négociation pour renouveler le bail, ou à défaut, pour organiser votre départ. Des logiciels de gestion de parc immobilier comme GAC Immo Fleet peuvent aider les directions immobilières à respecter les échéances de leurs baux et à prendre les bonnes décisions grâce aux alertes automatiques.

En conclusion

La révision triennale est une étape importante dans la gestion des baux commerciaux. Elle permet de réajuster le loyer en fonction de l’évolution du marché immobilier et des indices de référence.

Pour bien gérer ses baux commerciaux, il est essentiel de respecter la réglementation en vigueur, d’établir un contrat clair et précis, d’évaluer le montant du loyer de manière objective. Des logiciels de gestion de patrimoine comme GAC Immo Fleet sont de bons outils dans le cas où vous êtes amenés à gérer plusieurs de ces baux à l’échelle de votre parc immobilier.

En appliquant ces bonnes pratiques, vous pourrez gérer efficacement votre patrimoine immobilier d’entreprise et éviter les litiges avec vos propriétaires.