Révision triennale du bail commercial : principes, calcul et modalités

La révision triennale du bail commercial est une étape clé dans la gestion d’un bail. Elle se distingue de l’indexation annuelle des loyers, qui repose sur une évolution automatique selon un indice contractuel. Il ne faut donc pas confondre les deux notions.

La révision triennale permet d’ajuster le montant du loyer d’un bail commercial en fonction de l’évolution du marché, en s’appuyant sur un indice de référence en vigueur, comme l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Toutefois, étant encadrée par la loi, elle suit une procédure spécifique dictée par le Code de commerce.

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la révision triennale des baux commerciaux, ses modalités et les conseils pour bien négocier.

Le bail commercial : définition et caractéristiques

Le bail commercial est un contrat de bail entre un bailleur (le propriétaire) et un locataire (le preneur). Il régit la location d’un local destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Durée et renouvellement du bail 3/6/9

Aussi appelé couramment « Bail 3/6/9 », le bail commercial impose une durée minimale de neuf ans, avec des possibilités de résiliation tous les trois ans : au 3ème, 6ème et 9ème anniversaire de la signature du bail.

Sauf mention contraire dans le contrat de bail, il se poursuit tacitement au-delà de ces 9 ans si aucune des parties ne manifeste son souhait de modification ou de non-renouvellement. Dans ce cas, la location continue aux conditions précédentes.

Le montant du loyer est fixé librement à la conclusion du bail, mais peut être réajusté selon différentes modalités, notamment tous les 3 ans via la révision triennale du bail commercial.

Révision triennale du bail commercial : principe et modalités

La révision triennale permet d’adapter le loyer à l’évolution du marché immobilier, à la valeur locative du bien et des indices de référence. Elle s’applique obligatoirement à tous les baux commerciaux, en prenant en compte des critères suivants : destination des lieux, caractéristiques du local et indice de référence applicable.

Elle peut être demandée par le bailleur ou le locataire à condition que trois ans se soient écoulés depuis l’un des événements suivants :

• Le point de départ du bail (entrée en jouissance des locaux par le locataire).
• Le renouvellement du bail commercial.
• La première révision triennale ou la précédente révision du loyer.

Le moment de la révision est essentiel car il conditionne l’application de l’indice et l’évolution du montant du loyer.

Indice des loyers commerciaux et calcul ILC

La révision du loyer peut alors s’effectuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence indiqué dans le contrat de bLe loyer est révisé en fonction de l’indice de référence inscrit dans le contrat de bail, parmi :

• Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
• Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
• Indice du Coût de la Construction (ICC)

Ces indices sont publiés chaque trimestre par l’INSEE.

Le calcul ILC consiste à comparer l’indice en vigueur à la date de révision avec celui de la période précédente.

Par exemple, si le loyer initial a été fixé au T4 2019 et indexé sur l’indice ILC et que la révision triennale a lieu au T4 2022, le loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 7,8%%, correspondant à la variation de l’indice ILC entre le T4 2019 et 2022.

Indexation des loyers et plafonnement

Contrairement à la révision triennale, l’indexation des loyers est automatique et annuelle si une clause d’indexation figure dans le contrat de bail.

Le plafonnement des loyers commerciaux empêche une augmentation excessive du loyer lors de la révision triennale. Sauf exception (ex. modification notable des caractéristiques du local ou de son environnement), le loyer révisé ne peut dépasser la variation de l’indice de référence sur la période considérée. Si bailleur et locataire ne parviennent pas à un commun accord, une décision du juge peut être sollicitée pour trancher le différend.

Comment demander une révision de loyer et dans quel délai maximum ?

Le délai maximum pour demander une révision triennale du loyer commercial est strictement encadré :

• La demande doit être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un acte d’huissier.
• Elle doit préciser le montant du nouveau loyer sous peine de nullité.
• L’acceptation peut être tacite : le paiement du loyer révisé vaut accord.

Expiration d’un délai :
Si la demande de révision n’est pas faite dans les 6 mois suivant l’échéance triennale, elle est réputée caduque pour cette période.

Gérer efficacement ses baux commerciaux

Maîtriser la réglementation en vigueur

La gestion d’un bail commercial implique de connaître les règles légales et les échéances de révision triennale. Ainsi vous serez au fait des obligations contractuelles et légales notamment liées à la révision triennale. Une solution comme GAC Immo Fleet peut vous aider en inventoriant l’ensemble de vos baux et en vous donnant accès en quelques clics aux clauses et avenants qui vous intéressent.

Établir un contrat de bail clair et précis

Les modalités de révision triennale doivent être clairement définies dans le contrat de bail commercial. Celui-ci doit être rédigé avec attention et précision, en veillant à mentionner tous les éléments importants, tels que la périodicité du bail, le montant du loyer, les charges locatives, les modalités de révision triennale, etc.

Bien évaluer le montant du loyer au départ

Le loyer est fixé en fonction de plusieurs critères, tels que la localisation, la taille et les caractéristiques du local, ainsi que l’état du marché immobilier local. Il est important de s’assurer que le loyer est en adéquation avec ces critères, ce afin d’éviter tout coût supplémentaire qui peuvent impacter votre budget pendant au minimum 3 ans.

Anticiper les renouvellements et révisions avec un logiciel de gestion 

Un suivi rigoureux des échéances permet d’optimiser la gestion des loyers et d’éviter les litiges. L’utilisation d’un logiciel immobilier peut automatiser ces suivis et alerter sur les dates clés

Il est également recommandé de prévoir une période de négociation pour renouveler le bail, ou à défaut, pour organiser votre départ. Un logiciel de gestion de parc immobilier comme GAC Immo Fleet peut aider les directions immobilières à respecter les échéances de leurs baux et à prendre les bonnes décisions grâce aux alertes automatiques.

FAQ – Tout savoir sur la révision triennale du bail commercial

Comment calculer la révision triennale d’un bail commercial ?

Le calcul se base sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou un autre indice de référence mentionné dans le contrat. Il consiste à appliquer la variation de l’indice entre la période précédente et celle de la révision.

Quel est le délai maximum pour effectuer une révision de loyer commercial ?

La demande de révision doit être formulée dans les 6 mois suivant l’échéance triennale. Passé ce délai, la révision ne pourra être demandée qu’à la prochaine échéance.

Quand peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

L’augmentation du loyer peut intervenir :

• Annuellement, si le bail prévoit une indexation automatique des loyers.
• Tous les 3 ans, via la révision légale, selon l’indice de référence choisi.
• Lors du renouvellement du bail commercial, si des modifications majeures sont apportées aux conditions du bail ou si la valeur locative évolue significativement.

La révision triennale du bail commercial est un mécanisme essentiel pour adapter le loyer à l’évolution du marché, tout en respectant le plafonnement légal et la procédure spécifique.

Bien gérer ses baux commerciaux passe par une compréhension des règles en vigueur, une anticipation des échéances et une bonne gestion contractuelle. Des outils comme GAC Immo Fleet peuvent aider à suivre ces révisions et optimiser la gestion de votre parc immobilier.